上周，于9月11日和9月6日拿地的大诚·金廷和德信·湖滨1号两个项目，分别举行了产品说明会和售楼处开放仪式，不久即将上市销售。当前，随着我市房地产行业的快速发展，面临的市场环境复杂多变，企业为降低开发风险，纷纷加快开发速度，最短开发周期甚至不到4个月，开发速度普遍快于全国知名房开。

　　开发周期明显快于全国知名房开

　　在新一轮房产新政重压下，全国知名房企开盘周期普遍缩短。记者从克而瑞统计的数据中看到，为寻求资金高周转，今年全国开盘速度较快的前10家房企，从拿地到开盘普遍缩短到至8个月左右。数据显示，万科、保利等典型快周转企业去年新增项目超过60%已经开盘，平均开盘时间都在10个月以内。从单个企业来看，碧桂园号称平均开盘时间5.7个月，堪称速度第一。龙湖最近二三年高周转战略执行效果开始显露，2013年以来新增项目平均开盘时间在7个月左右。

　　尽管全国知名房企开发周期今年已是大进步，但与温州房企相比，仍是不值一提。当前，温州规模企业快速扩张，高周转备受青睐。来自温州大学房地产研究所提供的资料显示，今年以来温州房地产项目开发周期短，已成为温州楼市的一大亮点，其中华鸿·中央公园今年4月28日拿地，8月8日就上市了一期产品，成为今年的“速度王”，开发周期不到4个月。

　　作为今年温州房地产市场的销售冠军，中梁地产年度销售近100亿元，是典型的高周转型企业，其快速拿地、快速开盘的策略由来已久，该公司今年开发的亿象商业广场、公馆1号、公园天下和香缇公馆等，开发周期普遍在4个月左右，多项目连续快速运转备受业界关注。

　　而全国知名房企在温州的开发周期，也普遍快于其在全国各地的项目，万科中梁的金域中央和德信集团开发的泊林公馆，以及东方城置地股份的雍锦园，普遍在半年左右，其中德信·泊林公馆的开发周期也才4个多月。

　　种种迹象显示，随着我市房地产行业的快速发展，面临的市场环境复杂多变，开发周期越长，企业开发风险越大。为了适应市场的变化，我市房企纷纷加快开发速度，市区大部分项目开发周期都在7个月以内。（如下表）

　　短平快开发模式源自竞争充分

　　一般而言，房企从拿地到开工，往往需要一年的时间，有的房企为了囤积土地和争取利润更大化，开发周期可能会更长，前些年，二三年开发周期也是普遍现象。奇货可居变短平快，土地供应量增大、产品单一、同质化严重、竞争充分等是关键原因。

　　温州大学房地产研究所研究员向洋认为，前11个月，温州市区共出让商品房建设用地60宗，总面积超过3000亩，其中住宅地块有25宗，总出让面积达到1343.66亩，可供应住宅面积达203.77万平方米，土地出让总量和住宅地块出让规模均创历史新高。而其中大部分住宅项目的户型都定位在80-150平方米之间，产品单一、同质化严重，使得竞争格外激烈。这个背景下，形势逼着开发商缩短开发周期，快速抢客户。“面临的市场环境复杂多变，开发周期越长，企业开发风险越大。”向洋说，资金回流快，资金利用率高，就可以很好地控制开发风险，市区个别项目由于这方面经验不足，今年吃了大亏，这使得缩短开发周期已成为当前开发商普遍采取的策略。

　　向洋也认为，今年包括华鸿·中央公园、中梁·公园天下和香缇公馆，以及大发的凯旋门和大诚·金廷等项目在内的地块，在出让时都是分割成两块分别在不同时间出让。开发商可以分期拿地，这样的拿地形式，基于土地市场不是很热，开发商可以采取土地预申请的方式参与土地运作，再利用资金杠杆的原理开发项目。这样操作政府更容易出让土地、房企的资金利用率更高，解决了因融资不畅而出现的困局；购房者能收获更多性价比高的房子，三者均是利益的受益方。

　　向洋说，“预申请”出让方式，开发商在拿地之前，就可以进行项目方案设计等前期工作，这与拿地后再进行方案设计，至少可以缩短二三个月的时间，这也是市区地产项目开发周期普遍缩短的主要原因。

　　温州朗兆房产策划机构总经理叶维坚认为，今年温州楼市房开的“抢一波”现象，具有非常鲜明的特点。在供应量持续增大，房开普遍用快节奏的开发策略，均采用价格低聚、以量换价、争先恐后地抢客户。不惜价格走低抢一波，已成为今年温州楼市的共性。

冯章国

编辑：邱殿斌